力拔山兮气盖世，时不利兮骓不逝。
坐标天津：和平区一个命运多舛的住宅项目先后经历了2次易主，在2016年疯狂的市场下成交均价35337元/㎡，随后最高成交均价突破5万。可是进入到2020年，价格跌破了发行价，1-7月成交均价为31796元/㎡，更值得一提的是有一个月成交均价竟为29447元/㎡，妥妥的市中心的中心，还是规格很高的精装修，价格没涨反而降了不少，就这降价力度，按道理会卖得不错，可是看数据，项目从2017年以20.16亿元收购，到目前为止，仅仅卖了3.6个亿。还不敢宣传，好在是央企，不算挺不住，但不差钱不代表敢宣传自己降价。
这个项目的故事，却让道士君不由好奇，普通项目尚且如此，那和平区的地王们的现状又是如何呢？索性实地去探究一番。
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我们熟知，2016年堪称有史以来最大的地王年，全年诞生超过350宗单、总价地王，绝大部分都分布在一二线热点城市，其中杭州、南京、天津、上海等市的地王成交总价均超过了800亿。
天津，更是将地王热度传导至2017年，粗略统计，2016年-2017年诞生地王为25宗，综合单价最高为49018元/㎡，折合纯住宅单价56000元/㎡左右。总价最高为102亿元。
遥想当年，天津上演了一个又一个“地王”角逐与较量。就拿和平区来讲，5个月之间先后诞生了两个地王，合计成交总价201亿元。
时间匆匆而过，黯淡了刀光剑影，远去了鼓角争鸣，再叩问一遍，现在和平区地王究竟是何种境况呢？
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先直接上结论：一个难产，一个沉寂了4年多才露头。
先来说道说道沉寂了4年多的这个地王项目，2016年，外来房企沧州天成力压十余家房企，25轮厮杀之后，以9.9亿总价，溢价率132.4%，纯住宅楼面价38976元/平米，抢下了和平区这块肥肉，并登上了和平区新地王的宝座，一时间也让“黑马”沧州天成一时风头无两。
当年，沧州天成马上就放出了“风声”，声称这个项目，单价要做到10万+，同年9月更是霸气夸下海口，要做南京路唯一一个70年产权的奢阔大宅，最小户型面积都在160平米，另外还有180平米、200平米，大面宽，14米、15米、16米不等，总共加起来才132套，“只为少数家族”而生。与此同时，精装标准也高得吓人—15000元/㎡，这里请记住规划的产品。
然而，然而，大概率会成为南京路上最靓的仔，还没等到开盘，便赶上史上最严楼市调控，331政策，这个立志10万+的项目，房管局只给批7万，与预期差了好大一截，紧接着，由于遮光问题，还引发了周边居民维权事件，自此之后，就栽倒在泥潭里。
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这一别，就是3年。直到2019年5月，一纸公告发出，这个项目北侧和平时光项目内绿地进行置换，并对地界进行调整，规划用地性质、规划条件不变。
那么变化的是什么呢，重点来了：
其一，这个项目规划的产品变了，从大面积户型更改为小面积。现场销售告知，天成和平里推出89㎡的两居室和120㎡的三居室，2T4，出房率74%，容积率3.66。
其二，项目总套数增加了，原来132套，现在229套。规划3栋楼，1#和3#均为29层到顶，2#7层到顶，只有229多套房源，
其三，住宅底部1、2层，是公建配套服务用房，一所幼儿园从原来的东北角移到了东南角。
改好了，一切就绪了，接下来就是亮相入市了，又过了一年，今年5月30日，天成和平里二次亮相，这一次不再是丽思卡尔顿酒店，而换成了南京路宏瑞广场一层。从销售小姐姐口中获知，天成和平里将于8月底开盘，首开1号楼，预计售价在63000-67000元/㎡，值得一提的是，此次从原来的精装换成了毛坯，但装有新风和饮水。物业是聘用金地物业，费用4.93元/㎡。
从营销中心出来之后，去了工地，天成和平里项目周边基本面较差，街道狭窄，路面高低不平，两旁的建筑破旧不堪，墙体早已斑驳脱落。据说，后期拆改可能性极低。
顺道也去了天房大沽北路地块，当年天房豪掷102亿拿下的地块，目前工地已经停工许久，施工的吊车也都生了锈，地块杂草丛生。
当时清晰记得2016年-2017年，业界都开玩笑说道，以后天津买房只能买天房的房子了，为什么呢，地都被天房拿了。后来的后来，真是可惜了，天房发生的一系列事大家都知道。目前和平区大沽北路的地王只能孤零零在等待。
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其实，对于天成和平里目前公布的销售价格，道士君拙见，市场及购房者也未必会认投。
这样预判的核心原因来源以下几个因素。
首先，近几年来，区域地王、高房价地块频出，居住型入市项目少，同时受制于调控政策，向上迸发的能量被压制，房价无法突破。再加之，区域大多在售项目为公寓，天津人对于公寓产品抗性较大，具体原因不在此阐述。
其次，相较于其他中心城区，和平区房价上涨幅度较为平和。和平区的地位根植在天津人骨子里，加上如今资源发展已经醇熟，是任何区域都无法取代的绝对中心，也是天津市内六区高房价的支撑者。
2020年（截至7月）成交均价为47417元/㎡，位居市内六区之首，但是我们又发现2009-2019年，这十年来，和平区房价上涨了169%，上涨幅度在市内六区中垫底。一来是由于和平区区域商业、商务、金融属性浓郁，居住属性被忽略。二来，教育资源集中，为学区资源，大多购房者偏向于二手房，小面积户型，比如20-50㎡，新房需求不足，尤其是大面积户型滞销。
再有，区域及天成和平里周边在售的项目，80%的项目，在这几年销售去化情况表现差强人意，售价也直线下跌。除了个别项目由于学区房效应，小户型面积产品优势，卖得还不错。
走高端、大户型改善类型的招商津湾天玺、泰安道五大院，去化速度缓慢，以年来计算。目前招商津湾天玺高层、超高层在售，面积约174-371㎡，月均去化不足2套，价格也是“降得很漂亮”，7月成交均价32939元/㎡；泰安道五大院从开盘到售罄足足用了9年时间。
目前，天成和平里区域的竞品和平翰林公馆从入市开售，去化也较为一般，直到今年学区由和平中心小学转为实验小学，引发购房热潮，单一个月备案成交了167套房子，整体成交均价为58180元/㎡，也是精装修。再有，其他在售的住宅项目，最低价格下探到3万以下，那么，天成和平里入市预售价63000-67000，这个房价，在区域内还算高点，总价门槛近600万，市场会不会认？客户会不会认？开发商品质实力会不会被认？
当然，天成和平里未来可能会划到鞍山道小学或万全小学，这一硬磕的学区房效应，再加上其稀缺兼核心的地段优势，不乏购房者会为其买单。但地王之殇，最后还是会转嫁到市场。因此，擦亮双眼，别被忽悠，货比三家，不追高不贪便宜，方乃选房本色。
现行市场，我们都算过一笔账，天津近十年来，大部分地王都没有真正跑赢天津平均涨幅。
所以，如果你考虑投资，尽量不要去碰“地王”项目。
进入市场价格太贵，提前透支未来预期，还怎么升值？若市场好，它要等等大家，等到它价格被填平，才跟着一起涨。若市场不好，它的客群有限，流动性较差，不利于成交。
如果你考虑自主，选择区位、产品品质属上上位，有潜力跑赢大盘的价值“地王”。
END
最后道士君上一句经典语录，调控之于地王，如同打地鼠。
当下的楼市调控就像“打地鼠”的游戏——只要楼市涨幅敢“冒头”，立马就会有大棒伺候。一次调控不行，还有下一次等着。
无论哪个城市，天南海北，概莫能外。曾经的地王们艰难熬着，但道士君始终相信一点，好的产品，会破局，也定会越过山丘。
数据来源：京津冀数据研究院
来源：道市
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